为加快构建房地产发展新模式，进一步满足居民刚性和多样化改善性住房需求，促进房地产市场持续平稳健康发展，5月6日，武汉市住房保障和房屋管理局等7部门联合印发《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（武房发〔2024〕1号）。
《通知》围绕加大新城区支持力度、强化住房公积金贷款措施、调整家庭首套住房贷款套数认定标准、调整保障性租赁住房配建方式、推行“卖旧买新”交易新模式、盘活商办类用地和项目、优化房地产开发企业“白名单”管理、优化新建商品房项目审批服务、优化购房落户手续、提升房屋交易服务水平等10个方面提出了有关政策措施：
一、加大对新城区的支持力度。
统筹推动新城区城市基础配套设施建设，各相关区、市直相关部门集中优质教育、医疗等公共配套资源支持新城区重点区域发展。2024年12月31日前，购买新城区特定商品住房项目的家庭，可通过公共服务平台申请购房消费券用于购房。各新城区可结合辖区实际，对于各类人才、多子女家庭、非本市户籍居民家庭购房，进一步制定支持住房消费措施。东湖高新区、武汉经开（汉南）区、长江新区参照执行。
相关区重点区域主要包括：东西湖区将军路板块、径河板块，黄陂区盘龙城板块，江夏区大桥板块、五里界板块，新洲区邾城板块、双柳板块，蔡甸区蔡甸北板块、蔡甸东板块、蔡甸南板块和大集板块、奓山板块，以及东湖高新区光谷中心城板块、未来科技城板块、花山板块，经开（汉南）区沌口板块、军山板块、纱帽板块，长江新区谌家矶板块、武湖板块、阳逻板块等。
购房消费券通过安居链平台发放。2024年12月31日前，购房人可通过“安居链”APP的“房展会专区”申请领取5-10万元购房消费券。
对已在安居链平台领取购房消费券的购房人，可通过线上或线下在参与使用购房消费券的商品住房项目中选房。完成选房并与开发企业达成认购意向后，开发企业协助购房人在线锁定房源，核销购房消费券，并完成网签手续，购房消费券直接抵扣房屋总价款。
我市第一批参与使用购房消费券的商品住房项目共有103个（其中，东湖高新区21个、经开（汉南）区13个、长江新区14个、东西湖区15个、蔡甸区6个、江夏区10个、黄陂区22个、新洲区2个），具体项目清单可在“安居链”APP进行查询。
二、强化住房公积金贷款措施。
优化住房公积金个人住房贷款套数认定标准，实行“认房不认首次贷”。阶段性调整异地贷款使用条件，取消住房公积金贷款户籍地和缴存地限制。对武房发〔2023〕8号文件中关于“阶段性调整住房公积金贷款额度”政策延长至2024年12月31日。
为响应广大公积金缴存人的诉求，更好满足缴存人刚性和改善性住房需求，本次强化了公积金贷款措施：
一是优化公积金贷款套数认定标准。加大了公积金对通过房屋置换的方式改善住房条件的支持力度，实行“认房不认首次贷”。即仅使用一次公积金贷款的缴存人家庭，名下在本市无住房，再次使用公积金贷款购买住房时，执行我市首套房公积金贷款政策。但对于在我市存在两次及以上公积金贷款记录的缴存人家庭，不予贷款。
二是阶段性调整公积金异地贷款使用条件。2025年4月30日（含）前，公积金异地贷款对象范围扩大至全国各城市公积金缴存职工，取消借款人（含配偶）须武汉市户籍的限制条件。
三是将阶段性提高公积金可贷额度延期至今年年底。2024年12月31日前，公积金缴存人在我市购买普通自住住房的，贷款额度可按缴存人家庭当前可贷款额度上浮20%，同时不超出我市公积金贷款的最高贷款额度。
三、调整家庭首套住房贷款套数认定标准。
在我市仅有一套住房且正挂牌出售的家庭，办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。
对于改善性刚需购房者来说，由于当前二手房市场交易周期过长，二手房短期内无法交易过户影响了购买新建商品住房的贷款套数认定。因此，为进一步降低“卖旧买新”改善需求的购房成本，对于在我市仅有一套住房的家庭，其自有住房正挂牌出售的，新购一套住房，在办理商业性住房贷款时认定为首套住房。
对于在我市仅有一套住房的家庭，2024年5月6日起在“武汉市二手房交易服务网”办理挂牌出售手续后再购房的，购房人办理银行商业贷款时，应委托各商业银行向武汉市房产信息中心申请家庭住房套数认定。需按照要求填写购房人及家庭成员身份信息、已办理新建商品房预签约信息备案的合同编号或所购二手房屋的不动产权证号（房屋所有权证号）等信息，提交购房人的身份证、授权委托书等影像件资料，并向商业银行申报挂牌出售房屋信息等。武汉市房产信息中心按照贷款银行提交的申请，查询购房人家庭住房情况，并向贷款银行反馈《借款人家庭住房信息认定结果通知单》。贷款银行根据房管部门的反馈结果进行贷款审核。
四、调整保障性租赁住房配建方式。
认真落实保障性租赁住房配建要求，新供应住宅用地项目可继续采取从土地出让金中计提专项资金方式，异地建设或购买符合条件的存量房源用作保障性租赁住房。
该项政策于2023年12月31日到期，此次调整该项政策继续执行。针对全市新供应的住宅用地项目不再配建保障性租赁住房，对项目的土地出让金按比例提取一定额度资金异地建设或筹集存量房屋用作保租房。
五、推行“卖旧买新”交易新模式。
2024年12月31日前，对出售自有住房并在6个月内购买新建商品住房，或购买新建商品住房后12个月内出售原自有住房的家庭，由购买新建商品住房所在区财政部门对其出售原自有住房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。
组织金融机构提供长期低息贷款，支持符合条件的企业收购置换购房家庭的自有住房，用于市场化租赁住房、保障性租赁住房和拆迁安置住房等。鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构、购房者三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”。
各区可制定“卖旧买新”优惠措施支持置换购房家庭购买本辖区新建商品住房。
去年“汉十条”推出了支持居民换购住房的增值税补贴政策，该政策延续实施到今年年底。此外，2023年底我市相关行业协会推出了房企、中介、购房者三方联动的“卖旧买新”模式，政策效果不明显。此次推行“卖旧买新”交易新模式，主要从两个方面工作开展：
一是鼓励市区国有平台企业、大型房屋租赁企业融资收购有置换需求家庭的自有住房，用于市场化租赁住房、保障性租赁住房和拆迁安置住房等。
二是继续推进房地产开发企业、房地产经纪机构、购房者三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”。同时，各区可以制定相关优惠政策支持在本辖区“卖旧买新”。
换购住房的增值税补助按照“先缴后补”原则发放。符合换购住房增值税补助优惠政策的购房人缴纳增值税（5%）后，可于2024年5月6日起，登录“武汉住保房管办事服务”微信小程序申请增值税补助，按要求上传新建商品房网签备案合同、已缴纳的增值税发票、购房人本人银行卡等资料影像件。自申请之日起30日内，按照已缴纳的增值税计税价格的1%将补助资金发放至购房人的银行卡。
六、盘活商办类用地和项目。
对存量商办类开发用地和在建项目，按照规定程序推进“商改租”“商改住”。合理调整商办类房屋用水、电收费标准，房地产开发企业出售新建商办类房屋（不包括已交付使用的存量房屋）实际作为家庭居住用途的，可由房地产开发企业向房管部门集中申报，承担相应改造费后可调整为民用水、电收费标准。对商办类房屋库存过大的区域，除有明确招商引资项目需求的，暂停新增商办类开发用地供应。
近年来，我市商办类房屋销售较为低迷，存量用地和项目库存规模较大，为加快盘活商办类用地和项目，对闲置和低效利用的商业办公等非居住存量房屋，可改建为保障性租赁住房，鼓励和引导土地使用权人改变存量商业用地用途用于保障性租赁住房建设，按照规定程序推进“商改租”、“商改住”。
此外，为降低居民居住成本，对于房地产开发企业出售新建商办类房屋（不包括已交付使用的存量房屋）实际作为家庭居住用途的，由开发企业向房管部门集中申报，房管部门组织开发企业与水、电部门对接，企业承担相应改造费后进行调整为民用水、电收费标准。
同时，对于我市商办类存量地块和项目库存过大的区域，除有明确招商引资项目需求的，建议不再新增商办类开发用地供应。
七、优化房地产开发企业“白名单”管理。
实施新建商品房预售资金差别化分级管理，根据企业信用等级实行0.6-0.8的差别化预售资金监管系数。加大房地产企业开发贷款融资协调力度，对符合“白名单”条件的合规房地产项目应贷尽贷。
对于信用良好的“白名单”房企，实施预售资金差异化管控，减轻企业负担，促进房企资金合理流通。对于“白名单”实施分级管理，分别享预售资金0.6、0.7、0.8的信用系数。
同时，推进我市房地产融资协调机制落地见效，对合规项目应报尽报、应贷尽贷。
八、优化新建商品房项目审批服务。
大力推行“拿地即开工”，试行单独核发基坑支护和土方开挖阶段施工许可证。房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋。优化预售许可办理流程，简化预售方案办理程序，实行“即报即办即备”，加快项目上市。
2024年12月31日前，对中心城区、东湖高新区、武汉经开区开发建设的新建商品住房项目，开发投资额达到25%以上、主体结构施工形象进度达到±0，并已明确施工进度和竣工交付日期的，可申请办理预售许可，在达到规定预售形象进度前实施全额预售资金监管。
优化项目开工手续，分阶段办理施工许可，由建设单位依法确定施工总承包单位后，可先行办理基坑支护和土方开挖阶段施工许可证，缩短建设周期，减轻企业资金压力。2023年2月出台的武政规〔2023〕5号文件，关于“房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋”已到期，该政策继续执行。
为加快中心城区、东湖高新区、武汉经开区项目上市供应，在借鉴其他城市做法基础上，在今年年底前，主体结构施工形象进度达到±0，并已明确施工进度和竣工交付日期的，可申请提前办理预售许可。
同时，为防范市场风险，在规定预售形象进度前，对房企预售资金实施全额监管。
九、优化购房落户手续。
家庭在我市购买新建商品住房,暂不具备办理房屋所有权证（不动产证）条件的，可凭经备案的《商品房买卖合同》及缴费凭证等合法稳定住所证明材料、个人办证承诺，申请提前办理辖区购房落户手续。
目前，大部分外地购房者由于房屋尚未交付，无法通过购房直接办理落户，为保障购房者享受我市公共资源权益，购房家庭暂未取得房屋所有权证（不动产证），凭经备案的《商品房买卖合同》等资料申请提前办理辖区购房落户手续。目前，公安部门正在会同房管部门研究制定该项政策的实施细则、收件资料标准，预计将于5月份实施。
十、提升房屋交易服务水平。
通过安居链公共服务平台提供商品房销售全流程服务，持续举办线上线下房交会，促进供需精准对接。全力推行“放心购”“安心购”“省心购”服务，开展“15天无理由退房”试点，确保平台新建商品房项目“真房源、真价格、保质量、保交付”。
以供应链思维搭建房地产供应链平台，通过政府搭台促进需求和供给对接，激活需求端，改革供给端。一方面,将供应链平台与房交会进行深度融合，引导通过供应链平台提供商品房销售全流程服务，提高房屋交易信息透明度。另一方面,引导各头部房企积极参加供应链平台搭建，组织开发企业将可售房源全部纳入供应链平台管理，全力推行“放心购”“安心购”“省心购”服务，开展“15天无理由退房”试点，保障消费者合法权益。
以上十条政策与此前多个政策相结合与呼应，更大程度降低了购房门槛和成本，利好刚需和改善型需求。可以预见，在多方合力的组合拳效应下，购房住房需求将得到进一步释放。
来源：武汉市房地产市场管理中心
制作：吴天 | 编辑：熊霞 | 责编：方军
出品：蔡甸区融媒体中心
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